Synthèse
Le tableau ci-dessous résume dans les grands traits les quatre cas principaux.
Les informations sont indicatives, nous allons notamment détailler dans chaque partie les notions de résidence principale ou secondaire ainsi que les zones géographiques.
| Ville de +200 000 habitants | Ville de -200 000 habitants | |
| Résidence principale | Déclaration obligatoire, location possible jusqu’à 120 jours par an, changement d’usage au-delà | Pas de formalités dans le limite de 120 jours de location par an, déclaration en mairie obligatoire au-delà |
| Résidence secondaire | Déclaration obligatoire en mairie, changement d’usage à demander | Déclaration obligatoire en mairie |
Définition
Les meublés de tourisme sont des locations saisonnières faisant l’objet d’un régime juridique spécifique, leur déclaration étant obligatoire. Les clients auxquels ils sont destinés sont des personnes de passage pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois, sans pour autant y élire domicile. Le meublé de tourisme n’est donc qu’une location de vacances.
Les meublés de tourisme peuvent aussi bien être des appartements que des maisons.
Le loueur peut être un particulier ou un professionnel.
Le classement des meublés de tourisme n’est pas obligatoire, contrairement à leur déclaration en mairie.
Déclaration en mairie
Le propriétaire d’un meublé de tourisme a l’obligation de le déclarer à l’administration. En l’absence de déclaration, il risque une amende dont le montant peut aller jusqu’à 450 euros.
Pour accomplir cette formalité de déclaration, il doit remplir un formulaire : le cerfa 14004*03 à télécharger en ligne. Une fois ce document complété, il doit l’adresser à la mairie où se situe le logement. Les services municipaux lui remettront alors le récépissé qui figure en deuxième page du formulaire vierge.
Précision importante : la déclaration en mairie n’est pas obligatoire si le logement concerné constitue la résidence principale du propriétaire (qui doit donc l’occuper plus de huit mois par an).
Cas particuliers des communes de plus de 200 000 habitants
La location saisonnière suppose un changement d’usage du bien, limité en zone tendue.
Le code de l’urbanisme détermine plusieurs usages possibles pour un bien immobilier. Un immeuble comprenant des logements est logiquement associé à un usage d’habitation. Mais dès que vous transformez votre bien en location touristique, en le proposant par exemple sur la plateforme Airbnb, vous basculez dans une exploitation commerciale qui suppose un changement d’usage en tant que commerce et activités de service.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le code de la construction limite ce changement d’usage dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants et dans les villes situées dans la petite couronne en Ile de France, soit les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Ainsi que dans les villes de plus de 50 000 habitants ayant opté pour la taxe sur les logements vacants.
Il faut savoir également que cette limitation peut être adoptée par n’importe quelle commune estimant nécessaire de préserver l’usage d’habitation sur tout ou partie de son territoire. Le conseil municipal est en effet autorisé à prendre une délibération limitant le changement d’usage.
Il existe des disparités sur notre territoire, par exemple :
- Rennes : aucune limite ni condition de changement d’usage.
- Nantes : une autorisation délivrée à titre personnelle et limitée dans le temps, les autres demandes étant soumises à compensation.
- Paris : aucune autorisation sans compensation.
Quand et comment obtenir un changement d’usage du bien ?
Lorsque vous louez votre résidence principale (habitation que vous occupez plus de 8 mois par an), vous êtes dispensé de la demande d’autorisation au changement d’usage. Dans ce cas, vous avez droit de proposer à la location votre bien pour 120 jours maximum par an.
Au-delà de ces 120 jours, les démarches dépendent alors de la ville où se situe le bien que vous souhaitez proposer à la location meublée saisonnière :
- Dans toutes les communes il vous faudra faire une déclaration d’activité de loueur en meublé auprès de la mairie.
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne vous devrez en plus faire une demande d’autorisation de changement d’usage.
- Enfin, dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent (notamment Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours), vous devrez obtenir un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location. Les plateformes intermédiaires de location (Airbnb, Abritel…) ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement.Cette démarche s’ajoute aux deux précédemment citées.
Pour terminer, il vous faudra déclarer votre activité de loueur en meublé auprès du greffe.
Attention cependant, vous pouvez être concerné par le changement d’usage dans toutes les villes de France. En effet, dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de 50 000 habitants) ou que l’autorité administrative sur proposition du maire en a décidé de même (dans les autres villes), vous devez faire la demande d’autorisation de changement d’usage.
Les conditions de délivrance des autorisations sont fixées par délibération du conseil municipal ou intercommunal. Renseignez-vous auprès de la commune où se trouve votre bien immobilier pour savoir quelle procédure s’applique.
