Le statut de Loueur meublé professionnel (LMP) ne concerne que les propriétaires bailleurs qui mettent à la location des logements meublés dans un cadre professionnel.
Les conditions pour devenir LMP
Le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors qu’il remplit les conditions suivantes :
- le total des recettes locatives est supérieur à 23.000 euros TTC par an, et ;
- ces recettes locatives dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux.
Si les revenus locatifs n’excèdent pas 23.000 euros TTC par an et qu’ils ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal c’est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui s’applique.
Auparavant, une 3ème condition était nécessaire pour devenir LMP : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette condition a été supprimée car elle était jugée inconstitutionnelle.
Cette suppression a pourtant des conséquences non négligeables pour ceux qui respectaient les deux critères liés au montant des recettes, mais qui avaient choisi de ne pas s’inscrire au RCS pour éviter d’être placé sous le statut LMP. Aujourd’hui, ils n’ont plus le choix puisqu’ils bénéficieront du statut LMP automatiquement.
Enfin, tout comme le loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu à des obligations comptables et l’assistance d’un professionnel ou d’un centre de gestion agréé est indispensable.
Statut de loueur meublé professionnel : quelles démarches ?
Pour exercer en tant que loueur meublé professionnel, le propriétaire bailleur doit notifier la création de son activité commerciale auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) qui est rattaché à la Chambre de commerce et d’industrie (CCI).
Pour cela, il se doit, dans les 15 jours suivant le début de la location meublée, de remplir et d’envoyer le formulaire POi «Déclaration de début d’activité» au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement.
En retour, le bailleur se verra attribuer un numéro SIRET qui lui sera demandé lors du remplissage de sa déclaration de revenus.
Dans le cas où le statut de loueur professionnel concerne plusieurs biens à la location, le bailleur devra adresser son formulaire au greffe auquel se rattache le logement qui génère le plus de revenus.
Avantages du statut de loueur en meublé professionnel
Imputation des déficits
Le principal avantage du statut de LMP est la possibilité d’imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est alors reportable sur le revenu global des six années suivantes.
Taxation des plus-values
En cas de cession du bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers.
Si le bien a été acquis il y a moins de ans, la plus-value est alors soumise à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Si l’acquisition a eu lieu il y a plus de deux ans, la plus-value est une plus-value à court terme à hauteur des amortissement déduits et, pour le surplis, une plus-value à long terme imposée au taux forfaitaire de 16 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.
Fiscalité du loueur en meublé professionnel
Sur le plan fiscal, l’activité de location meublée relève soit de l’impôt sur le revenu via la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC), soit de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque l’activité commerciale s’effectue dans le cadre d’une société.
Les différents régimes fiscaux
Dès lors, le bailleur peut opter pour l’un des régimes fiscaux suivants :
-le régime micro-BIC : il s’agit du régime simplifié de la microentreprise. Il ne s’applique que si le chiffre d’affaires (HT) n’est pas supérieur à 70 000 € pour les locations meublées non classées et 170 000 € pour les locations classées ;
-le régime réel : il permet au propriétaire bailleur de déduire les charges locatives (entretien, travaux, amortissement du mobilier…) des recettes locatives perçues chaque année ;
-le régime de l’impôt sur les sociétés : les loyers perçus sont soumis à l’IS lorsque l’activité est exercée par une société.
À noter que la location meublée, si elle n’est pas accompagnée de prestations de services, n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
En outre, le statut de loueur professionnel permet d’imputer un déficit d’exploitation sur le revenu du foyer fiscal, et ce, sans limite de montant.
