ÉTAPE 1. Ayez une vision claire
Quand vous partez en vacances, vous définissez votre itinéraire. vous choisissez entre le train, l’avion et la voiture … Vous choisissez toujours le moyen qui vous correspond le mieux. Et chacun d’eux vous amènera plus ou moins rapidement à votre destination.
Il en est de même dans l’immobilier, ce qui fera la différence, c’est votre vision. Les stratégies locatives ne sont que des moyens pour y arriver. Et vous devez aller vers ce qui est le plus sécurisant pour vous et votre famille.
Pour réussir dans l’immobilier, vous devez savoir pourquoi vous faites les choses. Mettez dès maintenant par écrit vos besoins, vos résultats souhaités à court, moyen et long terme, vos désirs mais aussi vos rêves. Soyez le plus précis possible.
Les questions essentielles :
- Quel est mon objectif final ? Est-ce que je veux augmenter mes revenus et mon confort de vie ? Payer mes vacances et loisirs avec l’immobilier ? Sortir du salariat ? Est-ce que je cherche juste une stratégie moins chronophage ?
- Où serai-je dans 5 ans, 10 ans ?
- Avec 3, 5, 10 biens ou plus ?
- Avec 2000 euros de cash-flow, 5000 ou plus ?
Posez un objectif chiffré le plus précis possible
- Quels moyens vais-je mettre en action pour y arriver ? de qui ai-je besoin dans mon équipe ? quels sont les moyens à ma disposition dès aujourd’hui ?
- Quel sentiment ressentirai-je d’avoir accompli tout cela ?
Vous pouvez vous permettre de tout noter surtout vos rêves les plus grands et les plus fous. Ne perdez jamais de vue que tout est possible avec une vision claire. Walt Disney l’a très bien dit : « Si vous pouvez le rêver, Vous pouvez le faire »
ÉTAPE 2. VOUS ÊTES UN CHEF D’ENTREPRISE
Si vous êtes passionné par l’investissement immobilier, l’enrichissement et la liberté financière, c’est que vous avez déjà les qualités nécessaires pour construire des projets durables.
Dans l’étape 1, vous vous êtes posé les bonnes questions. Mais peut être vous êtes-vous fixé de petits objectifs à court terme comme obtenir un appartement qui génère 600 euros de cash-flow.
Il n’y a pas de mal à ça. Il faut bien démarrer petit pour avoir une croissance exponentielle. Autorisez-vous à voir grand ! Considérez dès maintenant la croissance que vous allez connaitre ! Vous pouvez vous construire un empire immobilier totalement géré à distance avec des revenus mensuels automatiques.
Vous avez l’envergure d’un chef d’entreprise. Faire de l’immobilier c’est entreprendre. Et Être entrepreneur ce n’est pas seulement monter une boite, c’est être actif et changer sa vie.
Constatez par vous-même ce que l’immobilier arrive à vous faire faire :
- Vous sortez de votre zone de confort,
- Vous apprenez, vous avez l’audace de vous lancer,
- Vous négociez avec vos interlocuteurs,
- Vous vous présentez à la banque avec un vrai business plan,
- Vous portez la vision de votre projet immobilier,
- Vous êtes réactif, persévérant
- Et vous prenez les décisions quand il le faut.
Un chef d’entreprise voit à long terme. Il se constitue un réseau fiable. Il sait gérer ses actifs et les dupliquer. Plus vous avancerez sur vos projets, plus vous gagnerez en confiance et plus vous aborderez le futur avec sérénité.
ÉTAPE 3. ENTOUREZ-VOUS
Investir dans l’immobilier ne peut se faire seul. Tous les acteurs que vous rencontrerez sur votre projet doivent devenir des partenaires. Vous devez toujours les aborder dans une logique gagnant/gagnant et leur montrer que vous recherchez une collaboration sur du long terme. Ils doivent avoir autant confiance en vous que vous en eux.
LE BANQUIER : le premier partenaire auquel on pense
Et c’est à juste titre puisque sans financement pas d’investissement. Ce qu’il faut comprendre, c’est que le banquier prend un risque en vous accordant un prêt, il s’engage lui aussi sur 15/20/25 ans. Il faut le rassurer en lui apportant un dossier en béton, un véritable business plan avec toutes les projections de votre projet.
Vous pouvez le rassurer grâce :
- à de l’immobilier liquide offrant une plus-value immédiate à la revente
- à un bien qui s’autofinance dans toutes les stratégies locatives
- au respect de la règle des 70% : vos échéances de prêt ne doivent jamais dépasser 70% des revenus locatifs.
LE CHASSEUR DE BIEN IMMOBILIER : l’autre partenaire décisif
Trouver la bonne affaire est compliquée, un chasseur immobilier vous fera gagner du temps, de l’argent et surtout vous fera accéder indirectement à tout son réseau de partenaires. Vous vous donnez ainsi la possibilité d’accéder aux bonnes affaires qui se traitent en dehors du marché public.
En budgétisant sa prestation dans vos calculs dès le début, vous ne perdrez pas en rentabilité.
L’ENTREPRISE TRAVAUX : le partenaire que beaucoup d’investisseurs redoutent
On entend beaucoup plus parler des mauvaises expériences que des excellentes réalisations. Les recommandations restent un moyen sûr pour construire son réseau. Recherchez des professionnels qualifiés.
Vous pouvez aussi :
- Demander à visiter des chantiers en cours
- Observer la qualité des finitions
- Demander quel est le prix pratiqué au m2
- Quels seront ses engagements en terme de délais
- Vérifier l’ancienneté de l’entreprise et sa santé financière (societe.com)
- Étudier les devis : plus ils sont détaillés et précis, mieux c’est.
- Vérifier leur enregistrement à la chambre de commerce.
Il faut un regard extérieur à celui de l’entrepreneur travaux et ce peut être un architecte ou une décoratrice d’intérieur. Pour choisir votre architecte ou décoratrice d’intérieur, regardez ses réalisations et ses planches d’inspiration. Anticipez aussi l’ameublement, en lui demandant de l’inclure dans sa prestation.
L’EXPERT COMPTABLE : un autre partenaire indispensable
Votre fiscalité doit être réfléchie dès le début. Dès que vous avez posé vos objectifs. Votre expert comptable est un des piliers de votre réussite financière.
Que fait l’expert-comptable ?
- Déclarer le début d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtention du numéro SIRET
- Constituer un dossier client dans sa base
- Saisir l’intégrale de la comptabilité
- Établir la déclaration fiscale
- Assurer la télétransmission de la déclaration auprès du service des impôts
- Assister le client pour le report des montants à déclarer à l’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques)
L’ESSENTIEL
À chaque étape, entourez-vous de professionnels passionnés et spécialisés. Votre intérêt commun est de sortir une colocation à haut rendement avec de belles prestations pour des colocataires heureux.côtoyez des investisseurs vous facilitera les connexions. C’est grâce à des événements pour investisseurs qu’on rencontre des personnes de tout niveau qui partage leurs expériences bonnes et mauvaises.
ÉTAPE 4. FAITES DU HAUT DE GAMME
Avoir une colocation à haut rendement signifie avoir un positionnement haut de gamme.
Trouver le bien optimal pour la colocation haut de gamme :
- Se situer à moins de 20 min des centres d’intérêts comme les universités, les zones tertiaires, les hôpitaux, les gares.
- Une surface de 70/80 m2 pour 3 colocataires
- 1 douche pour 3 colocataires et des WC séparé au minimum
Gardez toujours en tête que leur confort au quotidien est important. Nous voulons créer de la valeur pour les futurs colocataires avec du confort et des services
Le colocataire dès l’annonce doit avoir un coup de cœur pour votre bien. Il peut poser ses valises et profiter de l’appartement et de tous ses services dès son arrivée : internet, télévision, ménage, eau et électricité.
Vous n’êtes pas un simple propriétaire qui loue son bien, vous proposez un service supérieur à ce qui se pratique sur le marché.
Pour fixer le prix de votre chambre haut de gamme :
Par exemple à Marseille :
- Un studio non meublé se loue à 400 euros hors charges
- Un logement étudiant meublé se loue 550 euros hors charges.
Positionnez-vous entre ces deux tarifs. Une chambre en colocation à haut rendement se loue entre 450 et 480 euros charges comprises.
Avoir un positionnement haut de gamme vous permettra de remplir vos chambres à tous les coups. Vous louerez mieux et plus cher. ET Surtout vous vous démarquerez nettement de la concurrence.
Si vous craignez les vacances locatives ou les impayés, avec la stratégie colocation à haut rendement 2 chambres sur 3 ou 3 chambres sur 4 suffisent pour être rentable.
Et si vous vous demandez comment éviter la dégradation de votre bien, la réponse se trouve dans la qualité des services que vous apportez. Par exemple, le service de ménage vous garantit la bonne tenue de votre colocation.
ÉTAPE 5. GÉREZ À DISTANCE
Quand on investit à distance, gardez le lead est primordial. la distance ne doit jamais être un frein dans votre contrôle de l’opération.
Je vous en ai parlé dans l’étape 3, il faut s’entourer de personnes passionnées et qualifiées. Comme dit le proverbe, “Seul on va plus vite mais ensemble on va plus loin”.
Vous devez savoir qui fait quoi à quel moment et conserver des points de contrôle en mettant en place les acteurs de votre projet. Chaque membre de votre équipe sera vos yeux et vos oreilles sur place.
Comment démarrer quand on n’a pas les bons partenaires :
- Construisez votre équipe avec des partenaires qui savent dès le départ que c’est pour du long terme et montrez leur que c’est une opportunité pour eux de travailler avec moi.
- À chaque rencontre, sollicitez vos interlocuteurs à propos de leur réseau, cherchez des recommandations
- Un chasseur immo ou une agence immobilière connaît bien souvent une architecte d’intérieur qui connaît elle-même une entreprise travaux, etc.
- Intégrez un groupe d’investisseurs immobiliers. Ces groupes sont de plus en plus accessibles grâce aux réseaux sociaux.
- Vous pourrez échanger des recommandations et trouver rapidement des solutions aux problématiques du moment.
- Échangez longuement avec ceux qui vous recommandent des potentiels partenaires :
- – pour quelles raisons me font-ils cette recommandation ?
- – quels sont les résultats qu’ils ont eu ?
- – quels sont aussi les petits défauts et les points à améliorer ?
- Laissez-vous toujours une part de feeling
- Restez le seul à prendre les décisions nécessaires à la réussite de votre projet
Une fois l’équipe constituée, la gestion colocative à distance s’organise en 4 étapes :
- La mise en place automatisée des documents : les baux, le règlement intérieur, le livret d’accueil.
- Combler les besoins de présence humaine avec un référent, un “couteau suisse” et des partenaires sur place.
- La gestion des annonces et l’optimisation des outils disponibles en ligne.
- L’automatisation des turnovers, des visites, des états de lieux et remises des clés
Pour la mise en colocation, commencez toujours par faire une annonce type très bien détaillée avec des photos faites par un photographe professionnel. Le travail de décoration est mis en valeur et l’effet coup de cœur est assuré.
Il existe, ensuite plusieurs solutions pour ne pas avoir à vous déplacer pour les visites. Ça vous prendra beaucoup de temps et d’énergie alors que le premier filtre pour le choix du colocataire se fait sur dossier, puis au feeling par un entretien téléphonique ou un Skype.
Vous pouvez :
- Demander un extra à un membre de votre équipe jusqu’à l’entrée du premier colocataire.
- Ou mandater une conciergerie ou une agence de gestion locative. Ces sociétés sont souvent spécialisées dans la courte durée mais vous pouvez les amener à la colocation. Le travail de visites, puis état des lieux est sensiblement le même qu’une entrée dans une location classique ou un Airbnb.
Et puis, à l’heure du tout internet, plus besoin de se déplacer pour signer le contrat tous ensemble en se bloquant une demi-journée pour ça. La signature électronique est la vraie révolution que j’ai mise en place pour mes membres et moi-même. Tous ces outils, je les ai pensés, développés et testés avec mes propres investissements, ils vous seront bientôt proposés.
ÉTAPE 6. SE FORMER CONSTAMMENT
Le mindset de chef d’entreprise, l’esprit d’équipe et le leadership sont essentiels pour poser des bases solides et durables dans l’investissement. Si vous êtes là aujourd’hui c’est que cette 6ème étape ne vous est pas tout à fait inconnue.
Avant de vous lancer, prenez du temps pour vous former dans des livres, des formations en ligne, des séminaires, des événements dédiés à l’immobilier.
Aujourd’hui, se former est devenu super accessible, les formations sont de plus en plus précises et c’est génial ! Se former même à un niveau avancé permet de rencontrer des personnes partageant nos valeurs, d’obtenir du soutien, d’avoir de nouvelles idées et surtout d’éviter les erreurs.
Faire partie d’un groupe d’investisseurs est aussi challengeant. Ils nous poussent à nous remettre en question et à toujours faire preuve de créativité.
Dans tous les échanges que vous aurez, restez dans une logique gagnant/gagnant. Ne cherchez pas seulement à prendre des informations. Peu importe votre niveau, vous avez des expériences à partager. Gardez en tête que tout le monde est bienveillant. Donner un peu de vous et de votre expérience vous permettra d’obtenir bien plus que si vous êtes concentrés sur “comment je vais rentabiliser mon temps en informations”.
C’est ainsi que les opportunités arrivent et qu’on devient meilleur.
ÉTAPE 7. DÉVELOPPEZ-VOUS
Votre première colocation à haut rendement était une mise en bouche. Vous avez maintenant un système qu’il est temps de dupliquer. Plus vous allez avancer, plus vous allez construire votre patrimoine de façon durable.
J’ai observé et expérimenté que tout investisseur démarre avec le besoin de générer du cash rapidement. C’est la course au cash-flow positif.
Une fois ce besoin de trésorerie et le sentiment gratifiant d’avoir accompli de beaux projets, il y une phase de transition. Vos revenus locatifs suffisent à vivre correctement. Vous améliorez votre système. Vous maîtrisez les rouages de l’investissement de A à Z. Vous avez naturellement envie d’autres choses.
Vous développez votre activité en variant les stratégies locatives pour acquérir des opérations à fortes valeurs patrimoniales.
Comme dans toute entreprise, une partie est dédiée à la recherche et au développement, dans l’immobilier c’est la même chose. Il est nécessaire de rester à l’affût des nouvelles tendances du marché et des stratégies locatives innovantes.
Votre équipe est maintenant bien en place et vos échanges dans le groupe d’investisseurs sont de plus en plus qualitatifs. Vous évoluerez dans des groupes plus fermés avec des investisseurs plus affûtés. Ainsi vous pourrez réfléchir au coup d’après pour anticiper les évolutions du marché et proposer toujours plus de valeur.
Ces étapes ne sont pas exhaustifs. Ce que vous avez lu dans cet article vous donne un aperçu de la colocation à haut rendement et la gestion colocative à distance. Je vous partage ici mes valeurs de l’investissement. Chacun doit faire le travail d’adapter tout propos à sa situation personnelle. Il est capital de vous faire accompagner par des experts à chaque étape pour être toujours dans le respect de la loi. Les coûts peuvent être dramatiques en cas de non conformité à la loi en vigueur.
Bien sûr, il est possible d’aller encore plus en détails sur chaque étape donnée ici. Cet article sert, avant tout, à vous apporter une vision globale de l’investissement immobilier et de la stratégie colocation à haut rendement.
Pour aller beaucoup plus loin, vous pouvez rejoindre le programme de formation Investisseur Libre.
