fbpx

Les 3 points primordiaux pour gagner de l’argent avec l’immobilier

Cet article, qui va vous donner les bases pour être bon en immobilier en tant qu’investisseur, ou peut être demain sur des opérations d’achat-revente comme un marchand de biens. Ceux d’entre vous qui sont déjà investisseurs penserez peut être que ce que je vais vous donner dans cet article est basique, mais je peux vous dire que – si la plupart des gens pensent le savoir ou même le faire – à mon sens ce n’est pas assez maîtrisé par les personnes qui veulent vraiment performer en immobilier.

POINT 1 : LA CONNAISSANCE DU SECTEUR IMMOBILIER DANS LEQUEL VOUS ALLEZ OPÉRER :

Alors ça, c’est la base de la base, mais déjà je ne vais pas vous mentir : il va falloir bosser pour connaître correctement votre secteur, car ce n’est pas les sites immobiliers, certains magazines ou même le site des notaires, avec des prix moyens par quartier, qui feront de vous un connaisseur du marché.

Déjà il vous faut intégrer que chaque bien à SON prix, et c’est celui qui paye qui le validera. Donc, la base de ce business, c’est d’être capable de savoir quel sera le prix de tel type de bien à tel endroit. Après, bonne nouvelle : au départ, il ne faut qu‘investir du temps pour apprendre.

Il va vous falloir faire la pige (pour ceux qui ne connaissent pas, c’est le suivi des petites annonces immobilière du secteur), aller visiter les biens, suivre l’évolution de ces biens pour essayer de savoir à quel prix ils se sont vendus.

Le mieux, pour faire ce suivi, c’est de tenir ce que moi j’appelais mon carnet de pige : c’était un cahier où je répertoriais les biens que j’avais visités, je notais les éléments concernant ce bien, la copropriété, les charges et je mettais les photos dans mon ordinateur.

Je notais l’agence qui m’avait fait visiter le bien, mais aussi celles qui le commercialisaient. Et comme je suivais, de semaine en semaine, s‘il était toujours en annonce, lorsque je ne le voyais plus, j’essayais de savoir à quel prix il était parti.

Cette démarche, je l’ai appliquée dès la recherche de mon premier investissement. Et c’est ça qui m’a permis de comprendre pourquoi deux biens situés dans une même rue, ou même dès fois dans un même immeuble, avaient une différence de prix.

Après, les facteurs qui définissent le prix d’un bien sont nombreux, mais il est important de toujours le rappeler :

  • l’état du bien ;
  • de la copropriété si c’est un appart ;
  • l’exposition ;
  • les facilités, type ascenseur ou balcon ;
  • les accessibilités aux transports, écoles, commerces, etc.

Bref, tous ces éléments peuvent paraître basiques et la plupart des gens regardent, mais quand vous connaissez la plupart des biens sur votre secteur, quand un nouveau bien va sortir dans une rue, vous saurez estimer sa valeur avant même de l’avoir visité.

Ensuite, pour la connaissance du secteur, il y a une autre notion à bien comprendre et là, pour le coup, les gens ne réfléchissent pas comme ça car c’est la vision de l’investisseur qui me fait raisonner comme ça :

Qui sont les acheteurs sur ce secteur ?

Vous avez tous déjà entendu : « Ah là, c’est le quartier des “bobos” » ou alors « Là, c’est le quartier bourgeois » ou encore sûrement le terme de « gentrification » d’un quartier.

On touche à un des éléments qui caractérise les humains : les personnes aiment bien vivre entourées d’autres personnes qui leur ressemblent.

Donc, quand tu sais qui sont les gens qui vivent à un endroit, tu sais qui va acheter et, surtout, le budget dont ils disposent. Donc, quand tu sais combien tu vas vendre, tu sais combien tu dois acheter pour gagner de l’argent. Simple non ?

C’est encore une fois ce que vous devez appliquer sur votre prochain investissement. Comme je vous l’ai dit dans l’article, à ce niveau-là, ce n’est que du temps qu’il vous faut trouver et qu’il faut investir. Et je vous garantis qu’on peut toujours en trouver quand on s’organise pour le faire.

Et vous savez quoi ? Plus vous serez régulier et assidu dans votre apprentissage du secteur par le suivi de pige et vos
visites, moins de temps ça vous prendra.

Point 2 : Se constituer un gros relationnel

Pour arriver à choisir la bonne occasion, il vous faut voir un maximum d’opportunités produits et, pour cela, il faut se constituer un gros relationnel. Quand vous avez défini votre capacité d’emprunt avec votre banquier (toujours dans le cadre d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, même si vous envisagez un achat-revente), vous aller rencontrer des agents, chasseurs immobiliers de votre secteur pour effectuer les visites.

C’est normal puisque ce sont eux qui concentrent la grande majorité des annonces.Il vous faut arriver à tisser des liens privilégiés avec ces personnes. Invitez-les à prendre un café de temps en temps. Appelez-les de façon régulière en ayant ce discours : « Salut, ça va bien, tu as quelque chose pour moi ? …Non ? …Ce n’est pas grave… Comment ça marche le business de ton côté ? … Ta famille va bien ? ».

Vous voyez le truc ? Il faut que votre interlocuteur vous trouve sympa et se rappelle de vous. Car vous savez quoi ? Les agents immobiliers se fichent de vous. Leur job, c’est de prendre des mandats de vente pour que les biens amènent des clients. Donc, si vous effectuez cette démarche, déjà vous aurez une place privilégiée que les autres clients n’ont pas car, pour eux, souvent l’agent immobilier n’est qu’un porte clé qui fait visiter un bien.

Et surtout, en le rappelant régulièrement, vous pouvez vous retrouvez en pôle position sur un bien de temps en temps. Il suffit que l’agent ait fait une visite d’estimation ce jour–là ou quelques jours avant, et là, il peut vous dire : « Oui, j’ai quelque chose qui peut être bien pour vous ».

Et là vous repassez en tête de liste, devant ces centaines de clients qui ont la même recherche que vous. Et vous savez quoi ? C’est toujours très bon d’être le premier à visiter un bien, car s‘il est intéressant vous pourrez dégainer vite.

Après, je ne vous dis pas de faire cela avec tous les agents et chasseur de votre secteur, sauf si vous êtes sur un petit marché et qu’il y a moins de 5 agences qui se le partagent. Trouvez les personnes avec qui le feeling passe bien et sélectionnez des profils différents : la grosse agence enseigne nationale, la petite locale, le chasseur isolé.

Prenez des profils de personnes différents car ils auront des produits différents. Après, si vous leur donnez la revente du bien – et je vous le conseille pour qu’ils dégrossissent les clients potentiels, le jour où ils revendront et qu’ils toucheront une double commission (à l’entrée et à la sortie) grâce à vous – je peux vous assurer qu’ils seront plus enclins à vous proposer des biens, et là ce sont eux qui commenceront à vous rappeler.

Après, je vous parle chasseur et agents immobiliers, mais il n’y a pas que ça comme apporteurs d’affaires possibles. En fin de compte, toutes les personnes sont susceptibles, à un moment, de vous parler d’un bien qui pourrait être une bonne affaire.

Par exemple les commerçants d’un quartier, des gardiens d’immeubles, des personnels de mairie ou simplement un retraité qui se fera une joie de vous donner un coup de main dans votre recherche parce que vous êtes sympa. Car oui, au départ, il ne faut pas dire aux personnes que vous souhaitez faire une opération d’achat-revente. Sûrement pas ! NON !!!

Si vous faites ça, vous n’attirerez que défiance à votre égard. Les gens penseront que vous n’êtes qu’un vilain méchant opportuniste qui veut faire de l’argent sur le dos d’autres personnes. Ce n’est pas bien ! Comme avec votre banquier, gardez le même discours : vous cherchez pour une RP ou de l’investissement locatif.

Le jour où vous revendrez, même si c’est très rapide, c’est parce que vous aurez une meilleure opportunité ailleurs. Et comme vous avez gagné de l’argent grâce à une personne, eh bien vous lui faites un petit cadeau. Et même si cette personne sera gênée au début, elle acceptera.

Et quand vous lui direz que vous recherchez à nouveau dans le coin, avec cette fois la possibilité de lui dire que vous allez sûrement revendre, car ce n‘était quand même pas mal, vous serez encore plus généreux avec cette personne si elle vous donne un tuyau. Vous verrez que la plupart des gens seront ensuite très enclins à vous aider à trouver de bonnes affaires.

Pour terminer sur le relationnel, je reviens sur d’autres personnes qui sont dans l’immobilier avec lesquelles il vous faut essayer de devenir pote : les gestionnaires de biens et syndics qui sont de supers apporteurs d’affaires.

Rappelez-vous de cela : il vous faut parler à un maximum de personnes de votre recherche pour avoir un maximum de propositions ; c’est dans le volume que l’on tombe sur les beaux dossiers.

Maintenant on peut voir le 3ème point essentiel pour gagner avec l’immobilier.

POINT 3 : CONNAÎTRE LES COÛTS DE TRAVAUX DE RÉNOVATION ET DE CONSTRUCTION, ET S’INTÉRESSER À LA DÉCORATION.

Encore une fois, pour devenir bon sur ce point, au départ il ne vous faut que vous organiser pour prendre quelques heures par semaine pour vous former et apprendre. Au niveau de la décoration, tout dépend sur quels type de secteur vous aller vous positionner.

Si vous pensez être dans un secteur plutôt familial où vous toucherez la classe moyenne qui va du primo-accédant jusqu’au jeune cadre, vous pouvez vous inspirer de ce que vous voyez dans des émissions comme « DÉCO », avec Valérie Damidot, ou celle avec notre ami Stéphane Plazza dont j’ai oublié le nom où il relooke les maisons et appartements pour mieux les vendre.

Ils travaillent pour vous, car ils éduquent les gens sur ce qui doit leur plaire en type de travaux et décoration et, je pense vous l’avez vu, c’est finalement toujours un peu la même chose. Mais du coup ça fonctionnera toujours ! Après, si vous tapez dans des biens plus haut de gamme, vous pouvez regarder des émissions comme « La Maison » sur France 5 qui est un peu plus pointue en matière de décoration, ou alors des magazines de décoration comme Ideat que j’aime bien lire régulièrement. Les hôtels sont aussi une grosse source d’inspiration en matière de décoration.

Après, on est à l’ère d’Internet, et la toile regorge de sites dédiés à cela. Vous pouvez commencer à référencer des prix d’objets décoratifs incontournables aujourd’hui comme des luminaires, des sanitaires ou en encore de la décoration pure, type tableau ou mobilier, qui vous aideront toujours à vendre.

Pour ce qui est de la partie travaux purs, il y a 2 points importants à prendre en considération : le coût des matériaux et celui de la main d’œuvre. Pour ma part, j’ai toujours pris des artisans qui me faisaient un prix fourni posé car c’est galère de fournir le matériel MAIS, par contre, je connaissais le prix des matériaux. Et pour ça, encore une fois, ce n’est pas compliqué : il va falloir aller visiter les grandes surfaces du bricolage type Castorama ou Leroy Merlin, et aller chez les revendeurs spécialisés de matériaux type BigMat, Point P, ou plein d’autre encore.

Dans ces établissements, n’hésitez pas à dire soit que vous ou une personne de votre entourage a une société dans le bâtiment et demandez les remises pro, comme ça vous aurez les vrais prix d’achat des matériaux.

Avec ça, comme avec le carnet de pige, vous pouvez vous faire un classeur ou un fichier informatique où vous notez ces prix d’achat.

  • 1 prise électrique simple, c’est X euros
  • 1 m2 de ce parquet stratifié qui irait dans un appartement que je ferai c’est X Euros
  • 1 WC suspendu c’est X euros, etc.

Pour la partie concernant l’exécution des travaux, on en revient au relationnel et il va falloir aussi le développer, avec des personnes du bâtiment.

Architecte, constructeur, maître d’œuvre, bureau d’étude et tous les artisans dans tous les domaines d’intervention (VRD, maçon, charpente, électricité, plomberie, etc.). On a pratiquement tous quelqu’un de notre famille ou de nos amis qui est artisan. Eh bien parlez avec lui, questionnez-le sur la manière de faire son travail ou encore sur les prix qu’il pratique

Demandez-lui de vous mettre en relation avec d’autres personnes qui sont dans les travaux. Après, pour rencontrer aussi des architectes, maîtres d’œuvre ou encore des constructeurs de maisons individuelles, faites des salons immobiliers ou vérifiez toujours auprès de votre entourage si personne ne connaît ce type de professionnels.

Dès que vous avez affiné votre projet de rénovation ou construction, prenez des rendez-vous pour les rencontrer.

J’aime souvent dire que, contrairement au dicton, « la curiosité n’est pas un vilain défaut mais plutôt une superbe qualité ». On se nourrit des personnes que l’on rencontre et avec lesquelles on échange. Et encore une fois, lorsque l’on fait ça dans une démarche sympathique et avec ouverture d’esprit, les gens s’ouvrent plutôt facilement à nous.

Après, je conseille de voir au moins 3 personnes différentes pour chaque domaine d’intervention, que ce soit en rénovation ou en construction. Cette démarche permet de confronter les manières de bosser afin de trouver le bon partenaire avec qui travailler.

Au moment où vous lisez ces mots, je suis moi-même cette démarche quand je ne connais pas encore les faiseurs dans les différents domaines d’intervention, je dois en rencontrer un maximum pour me faire mon opinion et sélectionner les bons.

C’est une, base encore une fois ! Je sais que certains d’entre vous vont se dire : « Mais c’est un boulot de fou, j’ai pas le temps et en plus je peux déléguer »… Oui, c’est sûr, et même la délégation est très importante dans ce business et c’est même l’essence de celui-ci : on utilise les compétences des autres pour faire le produit qui correspond aux clients que l’on a ciblés.

Je vais vous donner 3 raisons fondamentales pour lesquelles il est important d’investir du temps dans cette démarche.

1) Cette connaissance vous fera gagner de l’argent, car les intermédiaires, par définition, sont là pour gagner de l’argent grâce à votre manque de savoir, et les travaux et leur gestion sont le deuxième niveau ou l’on gagne de l’argent en immobilier.

2) C’est un travail qui vous sera acquis pour la vie : le prix d’un matériel ou du travail d’un artisan augmentera forcément un peu tous les ans, c’est l’inflation. Après, oui, il y aura des innovations pour les techniques dans le bâtiment mais vous comprendrez plus vite les choses car vous saurez les bases.

3) Si vous voulez demain, vous positionner sur les bonnes affaires, il vous faut analyser vite les coûts de rénovation ou construction et, si vous devez attendre le retour d’un intermédiaire, il sera malheureusement bien souvent trop tard car pour faire de bonnes affaires il faut savoir réagir vite pour se positionner.

Ces 3 point primordiaux vous permettent de gagner beaucoup d’argent en immobilier sur les 2 premiers niveaux où l’on en gagne :

À l’achat du bien : C’est le 1er niveau et le plus important, car c’est là que vous gagnez le plus d’argent. Votre connaissance pointue du secteur, qui vous fait savoir à quel prix se revendra le bien que vous allez acheter une fois que vous l’aurez rénové ou construit, doit vous permettre de l’acheter en conséquence.

Dans la gestion du coût des travaux : Vous avez déjà gagné de l’argent à l’achat de votre bien mais, maintenant, vous pouvez optimiser votre marge grâce à votre connaissance du coût réel des travaux. Si vous gagnez 10 ou 15 % sur le prix de vos travaux par rapport à un particulier lambda, c’est ça de plus dans votre poche. Après, votre intérêt pour la décoration pourra vous avoir fait choisir des éléments corrects en coût qui amèneront vos clients sur un achat coup de cœur.

J’espère que cet article vous a permis d’ouvrir les yeux sur le fait que les choses en rapport à l’immobilier sont simples, mais qu’il faut les maîtriser à la perfection pour gagner beaucoup d’argent.

Related Posts

Les 7 étapes pour changer de vie avec l’immobilier

Les 7 étapes pour changer de vie avec l’immobilier

ÉTAPE 1. Ayez une vision claire Quand vous partez en vacances, vous définissez votre itinéraire. vous choisissez entre le train, l’avion et la voiture ... Vous choisissez toujours le moyen qui vous correspond le mieux. Et chacun d’eux vous amènera plus ou moins...

Lexique des termes juridiques et immobiliers

Lexique des termes juridiques et immobiliers

Acte authentique Acte sous seing prive Administrateur de biensAgent immobilierAlignement Assemblée Générale Assurance responsabilité civile et professionnelle Bail Bailleur Bien immobilier Bon de visite Carte Professionnelle Caution Cession Charges récupérables Clause...