On vous a promis monts et merveilles avec l’investissement immobilier. Un complément de revenu de plusieurs milliers d’euros. De quoi quitter votre job, vous savez ce boulot auquel vous allez chaque jour en renâclant un peu plus. Certains vous ont même assuré que vous allez rapidement devenir millionnaire.
Seulement, la réalité est tout autre. Il faut vous rendre à l’évidence : ce n’est pas si FACILE que ça d’investir dans la pierre avec succès. Un sentiment teinté d’amertume et de regret s’immisce en vous. Mais, réfléchissez un instant. Posez-vous la question en toute franchise : vous y avez vraiment cru ?
Evidemment que ce n’est pas facile. Tout le monde le ferait sinon, vous ne croyez pas ? Allons ! Comme vous n’êtes pas du genre à baisser les bras facilement, reprenons les choses dans l’ordre. Vous voulez devenir un investisseur, un vrai ? Du genre qui enchaîne les opérations rentables et s’enrichit VRAIMENT ? Alors, désolé, je ne vais pas vous faire un discours très « markété ». La vérité est beaucoup moins sexy : il va falloir BOSSER. Bosser et avoir une MÉTHODE.
Cela tombe bien, une méthode c’est exactement ce que je vous propose !
Voici les 10 astuces à connaître d’urgence pour vous enrichir avec l’immobilier. Si vous avez déjà investi, il sera toujours bon de vous réapproprier ces conseils.
1. Gagner de l’argent à la négociation avec le vendeur
« Les bonnes affaires se font à l’achat. »
Voilà une phrase que vous avez sans doute déjà entendu des dizaines de fois.
C’est extrêmement simple, cela signifie que vous devez acheter en dessous du cours du marché. Si le prix moyen d’un appartement de 50 m2 dans la ville que vous visez est de 100 000 €, vous ferez une bonne affaire à moins de 100 000 €, une très bonne affaire à 80 000 € et une affaire de fou à 60 000 €.
C’est là que vous vous dites « il débloque, ce type ! Comment est-ce possible d’acheter un appartement à 60 000 € là où le vendeur peut en obtenir 100 000 ? ». Et pourtant, c’et parfaitement faisable. En fait, l’achat constitue le moment où vous vous démarquez des investisseurs moyens. Par exemple, j’ai acheté un appartement dans le centre-ville de Caen pour 65 500 € alors que le vendeur pouvait en tirer facilement 95 000 € voire 100 000 €.
Pourquoi ? Les raisons sont multiples :
- il y avait des travaux à engager (la négociation a été axée prioritairement sur le coût des travaux, quitte à surestimer un peu leur montant).
- le vendeur était (très) pressé de vendre. Donc le premier qui a « dégainé » a eu raison. Un peu comme au far west !
- élément plus subjectif, le vendeur est tombé sous le charme de ma compagne. Hé oui, il ne faut négliger aucun élément dans une négociation !
N’oubliez jamais une chose quand vous négociez : vous n’avez rien à perdre. Autrement dit : c’est vous qui avez les cartes en main puisque c’est vous qui avez l’argent.
2. Gagner de l’argent à la négociation avec l’agent immobilier
Si la négociation avec le vendeur bloque à quelques centaines voire quelques milliers d’euros près, tournez vous vers l’intermédiaire (agent immobilier ou notaire) et demandez lui de faire un effort sur sa commission. Celui-ci préférera consentir cet effort plutôt que de laisser passer une transaction – sauf si vous êtes sur un bien en plein centre ville de Paris, cela va de soi. Quoique, pourquoi ne pas tenter malgré tout ?
Si l’agent immobilier hésite à diminuer sa commission, proposez-lui le deal suivant : vous faites un effort, il fait un effort. Coupez la poire en deux. Quand vous faites un pas en avant, il est très difficile pour l’autre partie de ne pas faire un effort de son côté.
3. Gagner de l’argent sur les frais de notaire
Tout le monde pense que les fais de notaire sont incompressibles. Impossible d’y toucher, de les réduire. C’est vrai. Enfin presque… Tout d’abord, si vous achetez un bien avec des meubles, vérifiez que les frais de notaire ne sont calculés que sur la valeur de la partie immobilière (pas de frais de notaire à verser sur les meubles). Il est donc tentant de maximiser la valeur des meubles mais n’en faites pas trop quand même !
Autre point important à vérifier : vous ne devez pas payer de frais de notaire sur les frais d’agence ou de négociation. Encore une fois, les frais de notaire sont à régler sur la valeur de l’immobilier et rien que là-dessus.
4. Gagner de l’argent chez le banquier
Ici encore, le gisement d’économies et donc d’enrichissement induit doit faire l’objet de toute votre attention.
La première chose que vous devez avoir en tête c’est que l’établissement financier qui consentira le plus d’effort ne sera pas le vôtre, sauf exception. Vous savez, c’est comme dans la téléphonie, les sociétés se démènent davantage pour capter de nouveaux clients que pour conserver les fidèles. Absurde, n’est-ce pas ? Mais que voulez-vous ? C’est la règle du jeu et vous devez vous y adapter.
Alors, allez solliciter votre banquier. Mais, en parallèle, demandez à un courtier une étude de votre projet. Vous risquez d’être surpris !
Ensuite, vous allez pouvoir négocier beaucoup de choses avec le banquier : absence d’indemnité de remboursement anticipé, gratuité de fonctionnement du compte (absence de frais de tenue de compte), gratuité ou réduction sur la carte bancaire…
Autre gisement d’économies : l’assurance du prêt. Vous avez parfaitement le droit de déléguer cette assurance à un autre organisme. Les débutants se font régulièrement avoir sur le sujet et prennent l’assurance proposée par le groupe bancaire.
Alors, c’est vrai que la différence ne saute pas aux yeux : quelques euros d’écart tous les mois avec une assurance plus compétitive. Mais, faites le calcul par le nombre de mois puis par le nombre d’années que va durer votre crédit. Au final, la différence sera de plusieurs milliers d’euros. Et comme je le dis souvent, cet argent est mieux dans votre poche que dans celle du banquier !
5. Respecter la règle du cash-flow positif
Ah le cash-flow positif ! Un véritable cheval de bataille pour moi.
La première des choses à faire c’est d’oublier tous les programmes de défiscalisation lancés par les gouvernements successifs (à l’exception du dispositif Cosse dans certaines circonstances). Ces programmes vont enrichir des personnes c’est sûr. Mais pas vous. Ils vont permettre à des artisans de travailler et, surtout, à des grands groupes du BTP d’augmenter leur marge.
Pourquoi ? Tout d’abord parce que ces biens sont vendus à prix d’or. Amusez-vous à comparer le prix d’un appartement vendu neuf avec un appartement plus ancien, c’est juste risible. Je connais l’argument qui suit : les biens neufs offrent plus de confort et sont moins énergivores. OK mais est-ce suffisant pour expliquer un tel écart de prix (entre 30 et 50 %) ? Je ne pense pas. Et ne perdez pas de vue que vous faites de l’investissement. Si vous achetez trop cher, votre rentabilité sera médiocre.
Bref, revenons à la règle du cash-flow positif. Elle est hyper simple : vos revenus (loyers) doivent être plus importants que l’ensemble de vos charges (mensualités, assurance, charges, impôts). Encore une fois, l’équation semble impossible à tenir. Et pourtant, c’est possible. Par exemple, mon premier investissement me rapporte une somme modique (aux alentours de 40 € par mois) mais l’essentiel est qu’il ne me coûte rien.
De plus, si vous voulez construire un petit empire et envisager une carrière de Serial Investisseur, vous êtes dans l’obligation de créer du cash positif vis-à-vis de la banque. Pourquoi ? Parce que, si la banque s’aperçoit que, tous les mois, vous en êtes de votre poche, cela veut dire que vous êtes en déficit. Pourquoi irait-elle vous prêter de l’argent sur d’autres opérations ? Il faut au contraire lui prouver que vous savez « faire de l’argent ».
6. Posséder sa « team »
Point également essentiel pour vous enrichir avec l’investissement immobilier : vous devez posséder une équipe prête à vous suivre au bout du monde – bon, j’exagère un peu…
Vous devez TOUJOURS impliquer votre notaire dans l’achat d’un bien. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que s’il n’y a que le notaire du vendeur, celui-ci défendra uniquement les intérêts de son client même s’il vous assure du contraire. De plus, en faisant régulièrement appel à votre notaire, il sera plus enclin à vous rendre service et à pratiquer des tarifs préférentiels.
Si vous faites de la location meublée, je vous invite fortement à passer par un expert comptable qui,non seulement va vous délester de toute la partie administrative et fiscale (reconnaissez que ce n’est pas vraiment la chose la plus passionnante) mais en plus endossera la responsabilité vis-à-vis du fisc en cas d’erreur. De plus, les frais de comptabilité sont déductibles des bénéfices industriels et commerciaux. Toujours ça de pris !
Indispensables à votre équipe : les artisans. Mon conseil : testez au moins trois artisans par corps de métier – je sais, cela prend du temps, mais le jeu en vaut la chandelle si vous enchaînez les investissements. Une fois que vous aurez identifié les plus fiables, vous pourrez faire appel à eux régulièrement. Leurs tarifs seront plus compétitifs si vous les sollicitez à chaque nouvelle opération. Et ils se montreront réactifs en cas de réparation urgente à effectuer.
Il y a encore toute une myriade d’acteurs qui peuvent constituer votre équipe : agents immobiliers,
syndics professionnels, société de conciergerie et de ménage…
7. Gagner de l’argent à la gestion
La plupart des investisseurs sont propriétaires d’un ou plusieurs appartements. Les parties communes sont gérées par des syndics professionnels qui représentent évidemment un coût.
Rien ne vous empêche de demander au syndic de baisser ses tarifs ou de le mettre en concurrence. A l’extrême, vous pouvez même opter pour un syndic bénévole (un des copropriétaires prend en charge la mission de syndic à titre gracieux). Je vous recommande le syndic bénévole si vous êtes propriétaire bailleur dans une petite copropriété où il n’y aucune difficulté avec les autres copropriétaires. Si ce n’est pas le cas, laissez la gestion à un professionnel qui, par définition, pourra se poser en arbitre.
8. Opter pour des types de location alternatifs
C’est le cœur du sujet et j’aurais pu commencer par çà : vous allez gagner de l’argent avec l’immobilier si votre niveau de loyer est bon.Autrement dit, plus votre loyer est important, plus vous avez des chances de gagner de l’argent. Ultra basique comme raisonnement.
Sauf que dans certaines villes il est très compliqué de gagner de l’argent avec des revenus locatifs. Surtout avec la traditionnelle location nue. Vous devez alors penser aux modes de location alternatifs : colocation, location courte durée (type appart hôtel avec Airbnb ou Booking) et même sous-location. Ces types de location vous permettent d’encaisser des loyers bien plus élevés et donc de vous enrichir.
9. Gagner (beaucoup) d’argent à la revente
Ici, tout ne va pas dépendre que de vous. En effet, la plus value réalisée va fortement varier suivant que vous vendez en temps de crise ou en période de croissance des prix de l’immobilier ? Le plus simple est de ne pas subir les événements et de vendre quand VOUS le décidez, et non sous la contrainte. Vous pourrez alors faire de l’arbitrage comme on le dit dans l’investissement.
Ceci dit, pour bien vendre un appartement, une maison ou un immeuble, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Déjà en présentant aux visiteurs un bien nickel, sans travaux – vous coupez l’herbe sous le pied au fameux argument des travaux, argument que vous aurez peut-être utilisé pour acheter le même bien !
Si le bien est vide, pensez à le « home stager ». C’est absolument dingue quand on y pense, mais un bien se vend mieux et plus cher quand il est meublé et décoré au goût du jour. Ensuite, si vous vous adressez à des investisseurs, vous vendrez mieux en présentant une rentabilité déjà en place avec un bon locataire et un bon niveau de loyer.
Pour rappel, un bon achat revente peut vous permettre d’empocher des plus values de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
10. Ne jamais, jamais, JAMAIS oublier les impôts
Ah, la donnée fiscale. Celle à laquelle certains préfèrent ne pas penser, estimant que le contrat est rempli une fois que le cash-flow positif est en place. Bon, je ne sais pas pour vous mais, de mon côté, je ne gagne pas de l’argent pour en redonner 30 ou 50 % au fisc. D’autant qu’il y a une multitude de solutions légales pour contourner cet obstacle.
Mais on peut en citer quelques-un :
- les intérêts d’emprunt
- les travaux déductibles des revenus fonciers
- le système d’amortissement (pour les loueurs en meublé)
- les conventions avec l’ANAH (loi Cosse dont j’ai déjà parlé plus haut)…
